家づくりで失敗しないための大事なお話 第４話①【全７話】
本日は、第２話、第３話の内容を踏まえたうえで、
どのような判断をすれば良い住宅ローンに巡り合えるのかについてお話させて頂きます。
まずは、具体的な選択方法を簡単にご紹介します。
（a）住宅ローンの種類は大きく分けて３つ
（b）元金均等返済と元利均等返済の違い
（c）リスクを回避する
（d）繰り上げ返済の考え
（e）返済期間の考え
少し長くなりますので、本日は（a）についてお話させて頂きます。（b）以降は次回の更新をお待ちください。
（a）住宅ローンの種類は大きく分けて３つ
住宅ローンの商品は、細かく見ていけば、たくさんの種類に分けることが出来ますが、実は大きく分けてしまえば３つ程度しかありません。ここでは、その３つの違いについてご紹介します。
・全期間固定型ローン
・全期間変動型ローン
・固定期間選択型ローン
まずは、「全期間固定型住宅ローン」です。これは、名前の通り、住宅ローンを借入している期間の金利が一切変わらない住宅ローンのことをいい、とくに有名な商品としては、フラット３５と呼ばれる、住宅金融支援機構が取り扱っている住宅ローンなどがあります。
この商品の特徴は、たとえば３５年ローンを借りた場合、借りた時点で、支払最終月の支払いまで全てわかるというものです。そのため、返済期間が比較的立てやすいというメリットがあります。
ただし、それだけ安定している住宅ローンのため、そもそもの金利は多少高く設定されているという点がデメリットかもしれません。変動金利に比べ、通常１％～２％は高く設定されていることが多いようです。
※「全期間固定型住宅ローン」の金利推移イメージ
次に、「全期間変動型住宅ローン」と呼ばれるものがあり、これは、常に金利が変動するため、景気などに敏感に連動する金融商品です。
メリットとしては、なんといっても金利が安いという点です。住宅会社の優遇キャンペーンなどもこの商品が多いようです。中には、金利０．３％というような信じられない金利で貸し出しをしている金融機関もあります。
ただし、あくまでも当初の金利であり、金利を上下させるのは金融機関です。数年後に金利３％ということ十分考えられますし、金利５％に上昇ということがあり得るのもこの商品です。反対に、返済途中で金利が下がることもあります。
最大の特徴は、返済終了まで返済額がいくらになるか、誰にも分からないという金融商品であるということです。
※「全期間変動型住宅ローン」の金利推移イメージ
最後に、「固定期間選択型ローン」ですが、これは、「固定」と表現されているため、固定金利に近い商品かと思われがちですが、内容は「変動金利」とほぼ同じと思っていただいてよい商品です。
商品としては「２年固定」「３年固定」「５年固定」「１０年固定」「２０年固定」といった商品が主流となっていて、住宅ローンを実行した当初〇〇年は固定という意味合いの住宅ローンとなります。
この固定期間が終了する時、金利を見直し、再度、期間を選択するか変動金利にするかといった商品ですので、常に金利は変動すると考えても間違いではありません。全期間変動型ローンより、変動のリスクが緩和される分だけ、固定期間が長ければ長いほど金利は上がるといった内容です。
※「固定期間選択型住宅ローン」の金利推移イメージ
現在、金利順で考えると、一番金利が低いものが全期間変動型ローン、次に固定期間選択型ローン、そして、全期間固定型ローンということになります。
ただし、あくまでも「当初」です。先にもお伝えした通り、固定期間選択型ローンと全期間変動型ローンは、常に金利が変動するため、安いか高いかという判断をすることがそもそも間違っています。全期間固定型ローンの金利を上回ることも十分にあり得ますので、その点は注意が必要です。
金利のリスクで考えれば、一番安定しているものは、全期間固定型ローンであり、次に安定しているものは固定期間選択型ローン（固定期間がなるべく長いもの）となり、最後に全期間変動型ローンとなるわけです。
どの金利を選択するのが正しいということはありません。これは、各家庭の家計によって判断基準が大きく異なってきます。
たとえば、２０００万円の住宅ローンを借りたとします。その時の全期間固定金利は２．００％だったとします。１０年固定型ローン（１１年目より変動）は１．７０％、全期間変動型ローンは当初０．７％だったとしましょう。
仮に、１０年後、金利が２％上昇していたとします。
先に図を見比べてもらえばお分かりのように、
金利が２％上昇するだけでも、３５年のローンであれば、返済額は大きく変わってきます。車のローンのように数年で終わるものではありませんから、慎重に検討し、ご自身に合った住宅ローンを選択することがとても大切になります。
よく、「返済額が安いから変動にしよう！」という意見をお客様から頂くのですが、この小冊子をしっかり読まれたあなたはもうお分かりですよね。「返済額が安いかどうかは全ての返済が終わってみないと分からない」ということなのです。
ちなみに、バブル期のように景気が上昇傾向にあるときに変動金利を選択すると、金利が常に上昇するため、一向に元金が減らず、エンドレスローン（払っても払っても返済額が減っていかないローン）をになってしまったということにもなりかねません。そのようなエンドレスローンを掴んでしまった人たちは、まさか、このような事態になるとは夢にも思っていなかったと思います。
あなたも、これから３５年間、何が起こるか予測すらできないはずです。きっと、経済評論家でも、５年後を予測することは不可能でしょう。そんな世の中ですから、じっくり吟味していただければ幸いです。
